hirlevél fejléc copy.jpg
Négy év ingatlanos tapasztalata több felvonásban: IV.
ausztriai-ingatlanok-hirlevel-2012-06-21-520.jpg

Kérjük, dőljön hátra és szánjon rá időt, hogy végigolvassa, ha valóban ausztriai befektetésen töri a fejét!
Parajdi István és Parajdi István tapasztalatai:

Egy szálloda vagy panzió finanszírozása.

Mivel egyre többen akarnak eljönni Magyarországról, és egyre többen akarnak panziót vagy szállodát venni Ausztriában, ezért nézzük át közösen, hogyan lehet ezt finanszírozni Ausztriában.

Előre kell bocsátani, hogy sokan nem tudják, hogyha egy panzióról beszélünk, akkor arra sok szempontból másképpen kell tekinteni, mint más ingatlanokra. Az értékét nem maga az épület, a négyzetméter, az állag, a fekvés és más szokványos tulajdonsága határozza meg elsősorban, hanem a hozama. Természetesen az összes többi paraméter is fontos, és figyelembe kell venni, de az első mindig a hozam. Egy ilyen ingatlant befektetésnek kell tekinteni elsősorban.

Magyarországon sajnos azt szoktuk meg, hogy a bank az ellenségünk, és inkább galléros rablónak lehet sokszor nevezni, mint partnernek. Ausztriában viszont meg kell tanulni, hogy ez teljesen másképpen van. Itt a bank egy valódi partner. Akár üzlettársnak is lehet tekinteni, hiszen valójában 50%-ban be is száll a vállalkozásba. Ezzel a kockázat felét is viseli. Mint egy jó társ, azon van, hogy jól menjen a vállalkozásunk.

Ez a jó társ arra törekszik, hogy minél jobban megismerje Önt. Kiemelten fontos a személyes kapcsolat, és az Ön háttere, mert egy üzlettársat meg kell alaposan nézni, rábízhatjuk-e a pénzünket. Ért-e ahhoz, amit vállal, és megbízhatunk-e benne. A személyes benyomásnak nagy szerepe van. Mellette persze az is fontos, hogy mit akarunk csinálni. A bank elvárja tőlünk a részletes és reális üzleti terv elkészítését. Amikor a bank ezzel kapcsolatban feltesz kérdéseket, akkor pont az a célja, hogy segítsen, és rávilágítson a gyengékre.

Tudom, hogy ez tündérmesének hangzik olyan vállalkozóknak, akik a magyar bankrendszert szokták meg. Manapság a tündérmese is fura dolgokra használt hasonlat. Az igazsághoz hozzátartozik, hogy kapcsolatok nélkül viszont nehéz. Mi ha beviszünk egy ügyfelet egy bankba, akkor az egyből a bankigazgatóval ül le tárgyalni. A bankigazgató is másképpen fogadja. Ezért szoktuk jobban leinformálni az ügyfeleinket. Az utcáról bejöve egy bankba itt is igen nehéz jó hitelhez jutni. Ez a tündérmese része. De inkább maradjunk a tényeknél.

A bank kér egy üzleti tervet, és azt nem fogadja el, ha ezt Ön készíti el. Valahol érthető, hiszen Önnek nincs tapasztalata az adott szakmában. Vagy ha van is egészen más az itteni környezet, mint Magyarországon. Ezért egy olyan külső szakértőt javasol, aki reálisan látja a bevétel és költség oldalt. Ez pedig általában egy olyan adótanácsadó, aki az adott környezetben jártas, és sok más szállodát vagy panziót könyvel. Amit ez a tanácsadó összeállít, azt viszont vita nélkül elfogadja a bank. Logikus, mert ő ért jobban hozzá, mint egy bank. Ezért minek szólnának bele.

Az igazán profi ügyfeleim egyébként örülnek ennek az üzleti tervnek, mert ezzel ők is egy valós képet kapnak arról, hogy mennyire reálisan terveztek saját maguk. Ezért azt javaslom, hogy Ön is ragaszkodjon ahhoz, hogy készüljön egy független profi közreműködésével egy üzleti terv!

Erről az üzleti tervről és benchmark (összehasonlításról) egy külön videó fog készülni hamarosan.

Ha a finanszírozás kerül szóba, akkor az ügyfeleink egy része nem akar hitelt felvenni. Egyrészt megvan a pénzük a teljes ingatlanra, másrészt olyan rosszak az otthoni banki tapasztalataik, hogy rettegnek a hiteltől. Ez jogos is Magyarországon. Viszont amikor megismerik a helyi viszonyokat, és látják, hogy olyan kedvező kondíciókkal kapnak hitelt, hogy nem érdemes a teljes befektetést saját tőkéből finanszírozni. Érdemes minimum 50%-ban banki hitelt igénybe venni. Egyrészt csökken a kockázat és sokkal kedvezőbb adózás szempontjából is. Nem is beszélve arról, hogy a pénz, amit ki kell tenni a látható asztalra, az csak a fele. Ezt a magyar jobban szereti.

Akkor nézzük meg, hogyan is néz ki részletesebben a finanszírozás. A sarokszámok a következők:

50% önrész, 5% egyszeri költség, és 3-4% közötti éves kamat.


Ez a jelenlegi helyzet.

Az Önrészhez fontos tudni, hogy van olyan ingatlan és bank, ahol a 30% .is elég lehet. De mi nem mindig javasoljuk. Fura módon akkor érdemes 30% önrészt vállalni, ha megvan a pénzünk az egészre is akár. Ennek oka az, hogy a 30% önrészből következő havi törlesztő és kamatösszeg már nehezebben kitermelhető. Ezért ha valakinek csak a 30% van meg, és ezáltal nem marad tartaléka, akkor a kockázat jelentősen megnő. Ha viszont van tartalék, csak nem akar többet betenni, akkor van hova nyúlni egy nehéz pillanatban. Az 50% önrész tapasztalatunk szerint olyan arányt hoz létre, ami biztonsággal vállalható egy jó ingatlan esetén. Itt még meg kell említeni, hogy egy átvett panzió és szálloda esetén sok olyan költség elindítási költség van, amire szintén számolni kell.

Az a bizonyos önrész nem csak a vételárra számítódik. Amikor a bank egy projekt finanszírozását számolja, akkor az áron felül beleveszik a mellékköltségeket (10%), az esetleges felújítási költséget, és a hitel egyszeri költségét is. Ezért ha kinézünk egy ingatlant, és van egy árelképzelésünk, akkor a 10% mellékköltséget mindig számoljuk hozzá.

A hitel esetén is vannak egyszeri költségek. Ez általában 5-6% egyszeri díj, amit ki kell fizetni, vagy ennyivel kevesebb hitelt folyósít a bank. Ezen 5-6% tartalmazza az ügyintézés díját, a jelzálog bejegyzés költségét és a hiteladót. Talán részben emiatt működik Ausztria sokkal jobban, mint Magyarország, mert itt minden adót mindenki fizet. Ez nem a kivételek országa. Így például a hiteleken is van egy kevés adó. De mindez összesen 5-6%.

Hitelek elbírálása általában kevesebb, mint egy hét. Mint említettük, itt szálloda és panzió esetén a személyes benyomás és az üzleti terv a mérvadó. A z ingatlan is fontos, de csak harmadik a sorban.

A bank, mint üzlettársunk nyilván segít az elindulásban. Vagyis sok esetben az nyitásig türelemi időt adnak, és addig csak kamatot kell fizetni, tőketörlesztést nem. Ez akár egy év is lehet, ha fel kell újítani az ingatlant.

Amikor pedig elkezdünk kamatot és törlesztést fizetni, akkor látszik igazán, hogy üzlettárs, nem rabló a bank. A bank itt ugyanis két dolgot alapvetően más módon csinál, mint a magyarországi bankok. Egyrészt nem bünteti az előtörlesztést. Vagyis ha előtörlesztünk, annak nincs büntető szankciója, nem kell drága szerződésmódosítást fizetni. Egyszerűen előtörlesztünk, és ezzel kisebb lesz a tartozásunk. A másik pedig maga a havi törlesztés. A havi díj az két dologból áll. A tőketörlesztésből és a kamatból. A bank kénye kedve szerint változtatható kezelési költség vagy valami hasonló, amivel szabadon levehetik az ügyfeleket, az itt nincs. Itt csak a kamat és tőketörlesztés van. És a kamat sem szabadon mozgatható. A hitel megkötésekor fixálják az a kamatot, amihez az európai központi bank alapkamata jön hozzá. Vagyis EURIBOR ¬ + előre a bank által fixált kamat adja a teljes kamatot. Ezt negyedévenként a hivatalos EUROBOR alapján korrigálják.

Mivel a hitelt euróban vesszük fel és euróban is törlesztjük, ezért nincs árfolyamkockázat.

Összességében azt lehet mondani, hogy egy 50% önerő mellé érdemes felvenni hitelt, mert a bank a segítő társunk lesz, és nem az ellenségünk.
Új videósorozat indul!
ausztriai-ingatlanok-parajdi-Istvan-videok-200.jpg
Már készülnek a videók az ausztriai ingatlanvásárlás témában. Egy átfogó videó sorozatban egy virtuális konzultációt indítunk, amiben az eddig ügyfelek által feltett kérdésekre adunk választ. Ezen videó sorozat kiképzi Önt, hogy profi befektetőként induljon neki az osztrák ingatlanvásárlásnak, és ezzel elkerülheti a csapdákat, amit a tudatlanság és a tapasztalat hiánya okozhat.

Figyelje hírleveleinket. Hamarosan indul a videó sorozat!

Hamarosan megjelenik az első videó hírlevelünk. Figyelje az oldalunkat!
 
Parajdi Immobilien
Dipl.-Ing. István Parajdi

A-8850 Murau, Grazer Str. 28.

Magyarul beszélünk!
Telefon: +43 664 7376 1399
E-mail: parajdi@ausztriai-ingatlanok.hu

Amennyiben le szeretne iratkozni, kérem küldjön egy választ "LEIRATKOZÁS" tággyal.
A weblap a WEB-SET rendszeren üzemel. Készítette a BIT-Hungary Kft.