hirlevel-fejlec-2012.jpg
Ön mire vár??? (Folytatásos dráma 4. része)
MireVar-05-03-2013-200.jpg
Ezt keresik a legtöbben: Bérbe adó panzió Ausztriában.

Előre szólok, hogy hosszú lesz, nyers lesz, de őszinte.

Attól tartok, hogy sokaknak nem fog tetszeni, amit írok. Az elvárás ezen a téren nagyon eltér a realitástól. Sokan úgy gondolják, hogy egy panzió kibérléséhez nem kell tőke. El lehet kezdeni pénz nélkül. Sajnos nem így van.

Először is alig van a piacon kiadó panzió. 100 eladóra jut egy kiadó. Azt sem akarják odaadni magyar bérlőnek. Ezen persze nem szabad csodálkozni. Ne vegyük magunkra vagy akár személyes sértésnek. Több rajtunk kívüli oka van:

A bérlők többsége csak a pénzt vonja ki a házból, és nem tartja karban, nem őrzi meg állagát. Ez nem csak magyar bérlőre igaz, hanem osztrák és németre is igaz. Ezért a tulajdonos, ha nem akarja, vagy nem tudja maga csinálni, akkor inkább eladja.

A másik ok, hogy egy bérlő, ha rosszul csinálja, akkor évekre lerontja a hírét egy háznak. És egy elrontott hírnevet évek, vagy évtizedek visszaépíteni.

A harmadik ok, hogy a tulajdonosok, akik akár 20-30 évig vitték a házat, nem befektetőként gondolkoznak. Nem a hozam érdekli őket, hanem az eladás.

Ezért kevés a bérbe adó panzió vagy étterem. Ami tényleg kiadó, ott jelentős tőkével kell beszállni. Általában egy éves, de minimum 6 hónapos kauciót kérnek, és a berendezéstől és gépektől függően még további … fizet. A kaució visszajár szerződés lejártakor, ha rendesen fizet a bérlő és nincs felszámolandó kár. Ez a kaució általában egy névre szóló betétkönyv, aminek a kamatai a bérlőt illetik meg. Ezért jó a betétkönyv. A gépekért fizetett megváltási díj nem jár vissza.

A fenti két díjon kívül még több költség is felmerül. Kellenek kisebb javítások, tisztasági festés, ágynemű vagy evőeszközök, ha cserélni kell. Felmerülnek még reklámköltségek a beinduláshoz, szerződéssel kapcsolatos költségek és adó, és amíg elindul a ház, addig kell tartalék a bérekre és rezsire. N feledkezzünk meg arról sem, hogy a bérlő oldali közvetítői jutalék 4-5 havi bérleti díj is lehet. Jól látható, hogy tőke nélkül ez sem megy. Ha egy ingatlan megvételéhez kell, mondjuk 400.000 EUR, ami mellékköltségekkel 440.000 EUR, és ennek a fele önerő, azzal szemben a bérlésre 40.000-50.000 EUR kell csak. Vagyis kb. az ötöde. És ez részben kaució, ami visszajár a végén.

Ez volt a rossz hír. Ezért volt benne a legutóbb meghirdetett kiadó panzió leírásában az, hogy csak akkor jelentkezzen valaki, ha ez a kb. 50.000 EUR rendelkezésre áll. Ez tudom, hogy sokan zokon vették, és arroganciának vagy igazságtalannak érezték. Pedig nem az, hanem egy védelem, ami védi a bérlőt és a bérbeadót is.

Képzeljük bele magunkat a tulajdonos helyébe. A bérlő egy vadidegen, és nem tudja milyen lelkiismeretesen fog dolgozni, milyen becsületes, és hogyan fog működni az 5-10 éves „közös vállalkozás”. Mert ebben az esetben ő adja a tőkét, az ingatlanját, és a bérlő adja a munkáját. Nyilván maximálisan be akarja magát biztosítani. Jogosan kérdezi, ha én mindent kockázatok, akkor mit kockáztat a bérbevevő? Ezért kauciót kér az esetleges bérleti díj kiesés miatt, és biztosítékot a gépek miatt. Volt sok olyan példa, hogy a bérlő, amikor idő előtt lelépett, sok kifizetetlen számlát, elmaradt bérleti díjat és sok javítandót hagyott maga után. Többet kellett rákölteni után, mint ami egy-két év alatt befolyt bérleti díjban. Ezt Ön ne vegye saját magára, de ezt sajnos kitörölni sem lehet a tulajdonosok fejből.

Nézzük a bérlő szemével. Ha nem kell semmi tőkét bevinnem, akkor nem is kockáztatok semmit. Ha pedig van egy hónap, amikor nehezebben megy az üzlet, akkor mit veszíthetek, inkább lelépek. Tudom, hogy ez sértő rágalom, de nem Önről beszélek. Akkor viszont, ha a bérlő saját maga fektetett be, van mit kockáztatnia, akkor nem adja fel túl hamar. Nem csak „próbálkozik”, hanem ténylegesen vállalkozik. A tapasztalatom szerint kialakul benne a tulajdonos szemlélet. Magának és magáért dolgozik. És ez neki is teljesen más érzés, mert nem gondolkodik a megfutamodáson. Ezért sokkal több ereje van, megoldás-orientált, visszaforgat tőkét a növekedésre és láthatóan jobban megy neki.

Ezért logikusan, akinek nincs induló tőkéje, annak a legjobb, ha keres egy állást, ahogy az előző részben írtam. Így nem kell befektetnie, nem kell kockáztatnia, több szabadideje lesz, és akár tőkét is gyűjthet arra, hogy önállóan belevágjon valamibe. Erre is láttam pozitív példákat.

Persze most sokan mondhatják, hogy ez nagyképű és fellengzős duma. Ha valaki így gondolja, akkor számára tényleg az. De ez az igazság.

Nézzünk meg pár jelentős hibát vagy félreértést:

„Először csak bérelni akarjuk egy évre, és ha megy, akkor majd megvesszük.” Ez önmagában hibás gondolat. Egy évre se kiadni, se pedig kivenni nem érdemes semmit. Ez egy vállalkozás. Vagyis a felfutás lehet egy-két év. Mi van akkor, ha nem megy úgy, ahogy megálmodtuk. Akkor visszaadjuk, hogy köszi, de nem kell, mert mi nem csináltuk elég jól. Vagy ha jól megy és felfuttatjuk, akkor azt mondja a tulaj, hogy közben jelentkezett valaki, aki látva, hogy jól megy, többet ígért, és Önt kidobja egy év után. Egyáltalán van olyan komoly dolog, amit ki lehet próbálni egy évig, és ha nem jó, akkor minden további nélkül visszaadjuk? Egy autó, egy házasság, egy telefon, egy TV, egy vállalkozás, egy családi ház? Bármivel meg lehet ezt tenni? Hát akkor hogyan gondoljuk, hogy egy panzióval meg lehet tenni.

Egyáltalán ki lehet próbálni egy vállalkozást csak úgy próbára. Szerintem nem. Vagy megy szívvel lélekkel, vagy bele se fogjunk.

Íme egy biztos recept, ami mindenkinek működik. Vagyis egy biztos recept a bukásra. Vegyük bérbe, és majd alkalmazottakkal dolgozunk, hogy nekünk ne kelljen mindig ott lenni. Ezt a biztos bukást úgy lehet gyorsítani, hogy ha egy régi barátot teszünk oda vezetőnek. Ez garantáltan maximum fél év. Csak erről egy regényt turnék írni és vagy tucatnyi példát felsorolni. Hogy rövidre fogjam a száz féle okot, a fő gond a bizalom megromlása. Aki kint viszi a házat, ő úgy gondolja, hogy túl sokat dolgozik, és túl keveset keres, aki pedig otthonról irányít, úgy érzi, hogy rosszul dolgoznak az emberei, és még biztosan zsebre is tesznek sok pénzt. Ahogy a távházasság, a távmunka, a távgyógyítás nem megy, úgy a távvállalkozás sem működik. Arra viszont kiválóan alkalmas, hogy gyerekkori barátokból esküdt ellenségeket csináljon.

Végül egy konkrét bérbe adó panzió: Ez a panzió több okból is különleges lesz. Én 5 csillagos lehetőségnek nevezném az alábbi előnyök miatt.
  • A bérbe adó panzió nem sípálya mellett van, hanem nagyváros és autópálya mellett. Ezért a működése kiegyensúlyozottabb és nem függ a szezonoktól. Ez egy biztonságosabb Cash Flow-t eredményez.
  • Az étterem súlya nagyobb, mint általában. Ez azért előny, mert nincs olyan bevételi korlát, ami egy fix ágyakkal rendelkező panzió esetén van. Az étterem kb. 250 főt tud befogadni. Korábbi tulajdonosa főleg buszos csoportokat fogadott. Jöttek reggelire, jöttek ebédre, és este sok volt a helyi vendég. Így ha jól csinálja az üzemeltető, akkor a bevétel határa a csillagos ég.
  • A konyha mérete az étterem kapacitásánál sokkal többet elbír. Így ki lehet lépni a saját falakon kívülre. Hasonlóan a magyar piachoz, itt is eredményesen működnek ételkiszállító cégek. Egyrészt munkahelyekre, de ismerek olyan éttermet, aki több száz nyugdíjasnak szállít ki menüt komoly és stabil bevétellel. Erre támogatást is adnak.
  • A bérleti szerződés részeként lehetőség van az ingatlan megvásárlására. Ez azt jelenti, hogy nem csak béreljük egy ideig, hanem a megkeresett jövedelemből, 5-8 éven belül meg is lehet vásárolni. Vagyis opciós szerződést lehet építeni a bérleti szerződésbe. Ezzel saját magunknak fejlesztjük, ha továbbfejlesztjük. És még több száz négyzetméter fejlesztési lehetőség van a házban, a tetőtérben és a melléképületben is. Ez egy valós út a tulajdonhoz minimális tőkével.
  • Utoljára, de nem utolsó sorban komoly segítséget kapunk az elinduláshoz. Elárulok egy titkot. Én vagyok a bérbeadó. Három éves keresés után találtam rá erre a kiváló adottságú házra. Ezért azonnal megvettem. Annyira hiszek benne, hogy minden segítséget meg fogok adni az elinduláshoz. Ez főleg marketing, stratégia, vállalkozási, engedélyezési, hatósági és pénzügyekben merül majd ki. Ilyen segítséget még senki nem kapott a saját bérlőimen kívül.

Ezek voltak a pozitívumok. A nehézség itt is az, hogy kaucióra és induló tőkére lesz szükség.
De ne szaladjunk előre. Várhatóan a jövő héten minden részlet felkerül a weboldalra és a hírlevélre. Addig türelmet kérek!

Üdvözlettel, Parajdi István
Ausztriai-ingatlanok-2959-009-010-120.jpg
Egy középkori lovagi vacsora igazi különlegesség. A vendégek kézzel esznek, középkori zene szól, és középkori játékokkal teszik különlegessé az estét.

Ez az étterem egyedülálló Grazban. Ausztria második legnagyobb városában, a belvárosban, bankok, irodák és cégek közelében fekszik ez különlegyen ausztriai ingatlan. A boltíves lovagteremben előre foglalással társaságok jönnek, akik lovagi környezetben, lovagi zenével, lovagi játékokkal, lovagi ételeket kézzel fogyasztanak.
400.000.- Euro
Ausztriai-ingatlanok-2959-005-00015-130.jpg
Sokan úgy gondolják, hogy a lét határozza meg a tudatot. Van aki szerint viszont fordítva van. Vagyis ha szép és harmonikus környezetben élünk, akkor sokkal jobban érezzük magunkat. Az biztos, hogy aki ezt az ingatlant birtokolja és üzemelteti, az boldog lesz, és nyugodt életet élvezhet.

Ez a kis hotel minden részletében és funkciójában átgondolt és harmonikus. Bad Radkersburg Ausztria egyik legnevesebb fürdővárosa, talán nevezhetjük Ausztria Hévizének vagy Gyulájának. A hotel ennek megfelelően nagy szobákkal rendelkezik, és csak reggelit kínál.
498.000.- Euro
Facebook_130.jpg
Várhatóan sok kérdés merül fel a bérleménnyel kapcsolatban. Ezért erről egy részéletes koncepciót fogunk közzé tenni a www.facebook.com/ausztriai.ingatlanok oldalon. Itt lehet kérdéseket is feltenni, és egyúttal célunk egy párbeszéd elindítása is.

Azon dolgozunk, hogy egyre több bérbe adó panziót tudjunk kínálni. Ehhez nekünk is jobban meg kell ismerni az igényeket.
Csatlakozzon www.facebook.com/ausztriai.ingatlanok oldalunkhoz, és ossza meg ismerőseivel a tapasztalatait!


www.facebook.com/ausztriai.ingatlanok
Ausztriai-ingatlanok-2959-3-111-130.jpg
Ez az étterem az eddigi ausztriai ingatlanok kínálatában az egyik legszebb ékszerdoboz. És tényleg az, mert a tulajdonosok csak lesütött szemmel merték elárulni, mennyi pénzt hoz a ház. Mint egy igazi ékszerdoboz.

Ez a ház is több lábon áll bevétel szempontjából. A legjelentősebb a hibátlan állapotú étterem, amiben összesen 180 fő tud helyet foglalni. Az étterem három részre osztható.

Az étterem különlegessége, hogy a tulajdonosok glutén-mentes ételeket is kínáltak az étlapon, ami egész Ausztriából vonzotta a vendégeket. Az étterem és a pizzéria együttes éves fogalma kb. 350.000 EUR, ami a hivatalos részt érinti. Ehhez jönnek a vendégszobák bevételei és a bérlakások.
470.000 Euro
Ausztriai-ingatlanok-2959-007-044-120.jpg
Ez a panzió az A2-es autópálya közelében, Pinggau-tól délre fekszik.

A csodálatos természeti környezet körülöleli a házat. Önálló fekvéséből adódóan kiváló téli és nyári pihenésre is. Az épület nem új, de jó az állapota. A helyben való pihenést a házban levő uszoda és a hatalmas terasz is szolgálja. A közelben több termálfürdő is található. Ezért korábban a bécsiek kedvelt nyári üdülőhelye volt. Ha egy új tulajdonos új életre kelti a házat, akkor visszatérhetnek a vendégek. Az osztrák emberek többsége Ausztriában tölti a szabadságát. Sajnos azonban egyre kevesebb az ilyen csodálatos környezetben fekvő panzió, ahol télen és nyáron is zavartalanul lehet pihenni.

A ház elhelyezkedése azért is kedvező, mivel az A2-es autópályán délnek tartó csoportok be tudnak térni ebéd vagy szállás céllal. A ház 44 férőhelyes, ezért egész busz elhelyezhető benne. Az étterem 150 főt tud fogadni. Ehhez egy modern és ténylegesen jól felszerelt konyha tartozik.

Ausztriai ingatlan kínálatunkban különlegez ez a panzió, mivel 20.000 nm telek, saját kápolna, vízimalom és belső úszómedence is tartozik ezen ausztriai ingatlanhoz.
380.000 Euro

Az ingatlan megtekintéséhez bankgarancia vagy banki igazolás szükséges, amivel igazoljuk minimum szüksége 50% rendelkezésre állását. Az szerződéshez előleg közjegyzői letétbe való elhelyezése szükséges.

Amennyiben meg szeretné tekinteni az ingatlant, kérem hívja Parajdi Istvánt: +43 664 73876 1399
 
Parajdi Immobilien
Dipl.-Ing. István Parajdi

A-8850 Murau, Grazer Str. 28.

Magyarul beszélünk!
Telefon: +43 664 7376 1399
E-mail: parajdi@ausztriai-ingatlanok.hu

Amennyiben le szeretne iratkozni, kérem küldjön egy választ "LEIRATKOZÁS" tággyal.
A weblap a WEB-SET rendszeren üzemel. Készítette a BIT-Hungary Kft.