Hol van biztonságban a pénzem, ha összedől Ciprus?

A helyes kérdés nem az, hogy hol van biztonságban a pénzem, hanem az hogy milyen formában van biztonságban.

Fura módon a pénzem nem pénz formában van leginkább biztonságban, hanem akkor, ha valamilyen fizikai formát ölt. Vagyis ha a pénz romlik, és főleg az EURÓ kerül veszélybe, akkor a vagyon ingatlanban vagy nemesfémben van biztonságban. Természetesen az a kérdés is fontos, hogy ez- az adott ingatlan vagy nemesfém hol van. A nemesfémek is megérnek egy misét, és ráadásul nincs olyan tapasztalatom benne, mint az ingatlanban. Ezért beszéljünk az ingatlanról.

Biztos sokan ismerik a Donald Trump nevet, akit a leghíresebb és legsikeresebb ingatlan-befektetőnek ismer a világ. A Think Like a Billionaire című könyvében a következőket írja:

"Az ingatlan áll szinte minden üzlet középpontjában, és minden bizonnyal a legtöbb ember vagyonának a középpontjában is. Ahhoz, hogy felépítsd személyes jólétedet és vagyonodat, meg kell tanulnod az ingatlant."

De nem kell Amerikába menni, hogy felismerjük, az ingatlan és az ingatlanbefektetés megtanulása megkerülhetetlen, ha jólétet és biztonságot akarunk. Nézzük például a 100 leggazdagabb ember kiadványt, amiben a 100 leggazdagabb magyar szerepel. Ha gondosan végigolvassuk, akkor jól látható minden egyes gazdag embernél, hogy a vagyonát valamilyen vállalkozással alapozta meg, de stabilizálni és folyamatosan növelni csak az ingatlannal tudta. A legtöbb vállalkozás eléri a maga korlátait, vagy a piac vagy az országhatár lekorlátozza. De amikor eléri a maximumot, és nem tud növekedni tovább, akkor a jövedelmet átfolyatja ingatlanba.

Ezért ha tetszik, ha nem, meg kell tanulni az ingatlanbefektetés fortélyait. Ez nem olyan nehéz mint gondolnánk, és nem is olyan könnyű mint gondolnánk.

Nehéz, mert sok tanulást, kutatást, utánajárást, türelmet, szorgalmas ismerkedést, és még sok olyan dolgot kíván, amire a legtöbb ember lusta. Gyors és biztonságos hasznot akar.
Könnyű, mert nem kell hozzá semmi különleges képesség vagy szuper agy. S ami nagyon fontos nekem, soha nem öregszünk ki belőle.

Sok leckét tanultam meg az elmúlt 5 évben, amióta ingatlannal foglalkozom. Ebből most egy dolgot had emeljek ki. Mi az a három dolog, ami a legfontosabb az ingatlanbefektetésnél:

„a hely, a hely és a hely”

Ezt én nem osztom teljes mértékben, de alapjában nagyon is fontos, vagy akár kizáró lehet az elhelyezkedés.

Sokat hallom, sőt a hirdetésekben is megjelent, hogy ennél már jobban nem mennek Magyarországon lejjebb az ingatlanárak, ezért most érdemes venni. Ez badarság. Sőt, ellenkezője az igaz. A legtöbbet a tőzsdén tanultam ebben a témában. Ott alapvető szabály, hogy ha lefelé mennek az árak, akkor ne szállj be csak azért, mert már valami nagyon olcsó. (Vagyis ne szállj be long-ra) Ennek logikus magyarázata az, hogy a piac szereplői nem bíznak az adott papírban, és az árban a jövőbeli várható értéket árazzák be. Vagyis megpróbálhatsz okosabb lenni a piacnál, de az általában csak bukáshoz vezet. Ha pedig már padlót fogtak az árak, és elindulnak felfelé és megjön hozzá a volumen, vagyis a fogalom, akkor újra szabad venni. Még ekkor is lehet további zuhanás, de már megállt az eredeti zuhanás tendenciája.

Az ingatlan is hasonlít a tőzsdéhez. Csak pár dologban nehezebb. Egyrészt nehezebb eladni egy ingatlant, mint a tőzsdén egy részvényt. Még ár alatt is sok idő és költség. Ráadásul a tőzsdén szinte végtelen a vásárlóerő, legalább is abban a méretben, amit egy kisbefektető képvisel. Persze az ingatlanban sortolni sem lehet.

Ebből láthatjuk, hogy azért venni ingatlan Magyarországon, vagy akár Spanyolországban vagy Görögországban, mert sokat estek az árak, nem jó befektetés. Nagyon könnyen lehet, hogy a mi életünkben nem mennek fel ezen a területen az ingatlanárak. Ezért az ilyen spekulációt én személyesen elkerülöm. Ebből következik, hogy a magyar ingatlanokat is elkerülöm.

Számomra az ilyen ingatlanspekuláció nem befektetés, hanem szerencsejáték. Számomra a következő lehetőségek jelentik a kockázatmentes és jövedelmező befektetést:

Érték növelés felújítással: Sok olyan eladó ingatlan van, amit már nem lehet használni nagyobb felújítás nélkül. Ebbe a régi tulaj nem tud már pénzt fektetni, mert nincs neki. A vevők sem kapkodnak utána, mert a legtöbb vevő azonnal be akar költözni abba amit vesz. Ráadásul, ha vesz egy ingatlant, akkor pénze sem marad a fejújításra. Ezért, ezeket az ingatlanokat nagyon olcsón meg lehet venni, és saját erővel felújítani. Ezt követen kiadni vagy eladni. Ez a lehetőség Ausztriában még élesebben jelentkezik, mivel az osztrák felújítási költségekkel szemben egy magyar önerős felújítás akár csak ötödébe vagy tizedébe kerül. Itt jelentős értéknövekedés érhető el.
Érték teremtés építéssel: Nyilván nem mindenütt, de a nagyvárosok közelében folyamatosan növekszik a lakásigény. Az építőipar nem tudja követni. És az árak itt jelentős eltérést mutatnak a magyar és az osztrák kivitelezési árakban. A kihívás az, hogy megfelelő telket találjunk, és legyen olyan helyi kapcsolat, aki ismeri a körülményeket és a német nyelvet.
Érték teremtés funkcióváltással: Ez számomra a legizgalmasabb terület. Tipikusan a „volt panzió” megnevezésű ingatlanok érdekelnek. Ezek már nem kapnak engedélyt az üzemelésre, és így szinte a padlóra esik az áruk. Sok kutatást, alapos körültekintést, és persze szabad tőkét igényel, de nagyon megéri. Ezen ingatlanokat át lehet alakítani minimális költséggel lakásokká vagy nyaraló apartmanokká, és így hatalmas értéknövekedést lehet elérni vele. Már most látom lelki szemeimmel a kéréseket: „Parajdi Úr, szerezzen nekem ilyen ingatlant.” A gond ezzel az, hogy mint mondtam nagyon sok utánajárást és kutatást igényel. Fel kell deríteni, hogy mit lehet és szabad csinálni a házból, és milyen a piaci környezet a lakáspiacon. Ezért ez messze túlmutat az ingatlanos szakmán, és mivel az árak szintén nagyon alacsonyak, ezért nem éri meg a hagyományos jutalékért ilyen ingatlanokat felkutatni. Ezért ilyen munkát csak fix költségért, vagy akár részesedésért vagyok csak hajlandó elvállalni. De ez a legérdekesebb ingatlanos játszma. Ilyen funkcióváltással kerestünk nagyon sok pénzt partnerekkel, amikor újpesten megvettünk egy lepukkant gyártelepet, és csináltunk belőle egy B+ kategoriás irodaházat. Ott közel 20 szoros volt az értéknövekedés. Sajnos a magyar piac olyan rossz, és várhatóan 10-15 évig nem is lesz jobb, ezért Magyar projektektől teljesen elhatárolódok. De akkor jó volt. Most szerényebb haszonnal ugyan, de kiváló az osztrák piac ilyen értéknövekedésre. Vannak olyan szerkezetileg kiváló volt panziók, amit meg lehet venni 300-500 EUR / nm –áron, és jóval 1.000 felett lehet eladni, mint lakást.
Érték teremtés hasznosítással: Ez az út nem mindenkinek járható. Sok olyan utód nélküli panzió, étterem és szálloda van, ami jól ment eddig és jól is menne a jövőben, de nincs aki vigye. Az osztrákok azt mondják az osztrákokról, hogy túl lusták a vendéglátáshoz. Ez nem gondolom, mert sok szorgalmas embert ismerek a vendéglátásban, de az biztos, hogy a fiatalok könnyebb munkát keresnek. Ekkor léphet képbe Ön. Vagyis a magyar vevő, aki saját maga üzemelteti a házat. Ezzel nagyon sok a munka és nagyon sok lehet a jövedelem is. De ehhez ott kell lenni, és saját magának kell csinálni. Pl. A feleség főz a konyhán, a férj felszolgál és esetleg segít a konyhán, a két nagy gyerek pedig felszolgál és kisegít. Vagyis családból 3-5 fő dolgozik a saját vállalkozásban. Kedvező az adózás, és sok az adómentes jövedelem is. Ez az, ami távolságilag alkalmazottakkal nem megy. Ezt a saját panziónkban magunk is kipróbáltuk két szezonon. Tényleg jó pénz van benne, és én élveztem a vendégekkel való munkát. Utána pedig kiadtuk bérbe.
Érték teremtés bérbeadással: Ez az igazi passzív jövedelem, ahogy a könyvekben meg van írva. Persze ez hozza a legkevesebb hasznot, de nem is kell vele dolgozni. Akkor itt tegyünk helyre valamit. A reálisan elérhető hozam 4-10% között van. Aki többet akar, az nem csak kapzsi, hanem könnyen porul járhat. Semmit sem érek azzal, ha egy magas bérleti díjban megállapodok a bérlővel, és egy éven belül tönkremegy, vagy elveszíti a motivációját, mivel semmi sem marad neki. Sokkal jobb egy korrekt bérleti díjat kialakítani, és utána 5-10 évig csak hátradőlni. Nagyot hibáznak azok, akik összekeverik a saját üzemeltetés hozamát a bérbeadás hozamával. Ha saját magam üzemeltetem, akkor tőlem függően 15-25% hozamot is el tudok érni. De ebben persze benne van az egész család munkája. Bérbeadásnál pedig a megtermelt haszonnak csak egy részével számolhatok, hogy az üzemeltető család is meg tudjon élni, és motivált legyen. Ezért nekem mint bérbeadónak marad a 4-10% közötti hozam. Ezzel meg kell elégednem.

Az jól látszik, hogy az ingatlanból származó jövedelem két nagy csoportra osztható:

Tőke felhalmozás, vagyis felújítás, építés, funkcióváltás, saját üzemeltetés. Ekkor magas jövedelmet, vagyis tőke felhalmozást lehet elérni az ingatlannal. Ez teljes odafigyelést és aktív munkát jelent, sok tanulással és persze magasabb kockázattal jár.
A másik nagy csoport az ingatlan befektetés. Ez azt jelenti, hogy megveszem és megtartom az ingatlant a hozamért. Ennél alacsonyabb a hozam, de mégis magasabb, mint a bankban. Akár 5-10 év alatt nőhet az értéke is. Persze csökkenhet is. A lényege, hogy nem kel vele sokat foglalkoznom, és a kockázat inkább a bérlőnél van. Ha pedig fizetésképtelen lesz a bérlő, akkor keresek egy másik bérlőt. Ne felejtsük el, hogy a befektetéshez tőke kell. Ha nincs elegendő tőke, akkor vagy a tőkefelhalmozás egyik ágát kell választanunk, vagy bérelni kell, vagy el kell menni dolgozni állásba. És az így megkeresett tőke lehet később alapja egy befektetésnek.

Azon ügyfelekkel vagyok bajban, akinek nincs pénze, mégis venni akar egy panziót, és azt úgy akarja üzemeltetni, hogy odarak pár alkalmazottat, hogy neki ne kelljen foglalkozni vele. Mindezen felül persze az ingatlan árára számolva akár 20% hozamot akar. Aki ilyen elvárásokkal keres meg minket vagy bármilyen ingatlanost, az jobb, ha egyből a mikuláshoz fordul.

Akinek viszont valóban van tőkéje, és komoly az elhatározása, annak valódi segítséget tudunk nyújtani a kiválasztásban a tapasztalatainkkal.

Sok sikert az ingatlanbefektetéshez!

Üdvözlettel, Parajdi István

Az ingatlan megtekintéséhez bankgarancia vagy banki igazolás szükséges, amivel igazoljuk a vételár minimum felének rendelkezésre állását.

Az szerződéshez 10% előleg közjegyzői letétbe való elhelyezése szükséges.

A bérbe adó ingatlannál egy évi kaució szükséges!

Parajdi Immobilien
Dipl.-Ing. István Parajdi

A-8850 Murau, Grazer Str. 28.

Magyarul beszélünk!
Telefon: +43 664 7376 1399
E-mail: parajdi@ausztriai-ingatlanok.hu

Amennyiben le szeretne iratkozni, kérem küldjön egy választ "LEIRATKOZÁS" tággyal.